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“建大型商業網點應聽證” 深圳商業地產如何破局
“建大型商業網點應聽證” 深圳商業地產如何破局
http://www.funxun.com房訊網2017-8-21 17:27:03
[提要]目前深圳商貿服務業進入轉型創新關鍵變革期，報告建議政府應加大對商貿服務業的政策、資金等扶持，引導該行業良性發展。比如，在改善營商環境方面，建議采取大型商業網點聽證制度，引導企業錯位發展。
隨著8月18日“新一佳”破產清算案清算工作正式展開，起步於深圳、曾經輝煌一時的新一佳超市倒閉的新聞再度回歸公眾視野。新一佳風頭最勁時，銷售規模曾達到180億元。
有媒體報道，隨著電子商務的發展，面對購物網站如亞馬遜等電商巨頭的激烈競爭，美國許多購物中心裡的百貨公司紛紛關門，美國商場業主急求對策，以新一代店鋪、餐飲和娛樂設施來取代原有的大客戶，避免購物中心淪為廢棄大樓。
這些新聞引發人們對實體零售業發展的新一輪關註和討論。作為促進深圳經濟發展的重要產業，同時也是深圳第三產業中提供就業崗位最多的行業，深圳的商貿服務業發展如何？面臨哪些困難？日前，深圳市政協圍繞壯大實體經濟展開專題調研，聚焦商貿服務業發展。
調研報告指出，由於消費外溢嚴重，大型商業網點存量、增量雙高，過度競爭等原因，六成受訪企業坦陳在運營中感覺“市場競爭大”。目前深圳商貿服務業進入轉型創新關鍵變革期，報告建議政府應加大對商貿服務業的政策、資金等扶持，引導該行業良性發展。比如，在改善營商環境方面，建議采取大型商業網點聽證制度，引導企業錯位發展。
現狀：去年全市社會消費品，零售總額達5512億元
商貿服務業涉及衣、食、住、行的方方面面，是與居民聯系最密切的行業之一，也是促進深圳經濟發展的重要產業。市政協對商貿服務業調研數據顯示，去年，深圳全市社會消費品零售總額達到瞭5512億元，占GDP的總量比重達28.27%。目前深圳商貿服務業從業人員超過230萬人，是深圳第三產業中提供就業崗位最多的行業。
“近年來商貿流通業一直保持高速平穩發展的態勢。”深圳市經信委相關負責人在參與政協調研時介紹，目前深圳已形成瞭“市級商業中心、區級商業中心、社區商業和特色商業街區”4個層級的商業體系，以及商業與產業融合發展的格局。
據瞭解，深圳目前有羅湖“金三角”商業區、福田中心商業區、南山後海商業中心、寶安中心商業區、龍城中心商業區、龍華新城商業中心6個市級商業中心；華僑城商業中心、蛇口商業中心、新安商業中心等19個區級商業中心；南山歐洲城、龍崗橫崗眼鏡城等10個特色商業街區；以及遍佈全市的社區商業網絡，滿足消費者的購物需求。
另外，一批規模大、影響力強的專業批發市場在深圳崛起，商業和產業的相互促進、融合發展取得成效。如華強北電子市場目前是亞太地區乃至全球極具影響力的電子信息產品交易及展示平臺、水貝國際珠寶交易中心已成為具有全國影響力的珠寶展示和交易平臺、華南國際工業原料城已成為集交易、展示、信息交流、倉儲、配送和金融結算功能為一體的原材料批發市場。“這些商業和產業的融合在深圳體現得最為明顯，這對於促進深圳電子信息產業、傳統優勢產業、物流等的發展起到瞭非常重要的作用。”上述負責人說。
隨著特區一體化的深入推進等，深圳的商業網點快速發展，且空間分佈趨於均衡化。數據顯示，截至2015年底，深圳全市零售、餐飲和批發網點達到瞭30.4萬個，營業總面積達6784.2萬平方米，以2015年底城市管理總人口計算，深圳人均零售和餐飲面積達3.18平方米，高於上海、香港、東京等城市的人均商業面積。2015年底，原特區外商業網點總數達22.9萬個，營業總面積4551.9萬平方米，分別占全市商業網點總數和總面積的75.3%和67.1%。
趨勢：轉型升級加快 八成連鎖企業實現內部管理信息化
電商時代的到來，使傳統的商貿零售等行業面臨巨大挑戰。深圳商貿服務企業也加快瞭轉型升級的步伐。
市經信委相關負責人稱，深圳商貿服企業在流通方式上加快從傳統向現代的轉變，很多深圳傳統大型商貿企業積極利用電子商務謀發展，如天虹、華潤萬傢等零售企業和華強北電子市場、海吉星農產品批發市場等都建立網絡銷售平臺，形成線上線下聯合銷售。同時，服務模式由單一的交易服務向集成供應服務鏈轉型，“比如深圳傳統的第三方物流企業加快轉型升級中，由提供單一的物流逐步向提供原材料、零部件采購與供應、生產、管理、運輸、報關等發展，像怡亞通、創捷、順豐等就是優秀的供應鏈企業。”
值得一提的是，深圳連鎖經營發展迅速，且逐步加快向市外擴張的步伐。截至2016年底，深圳全市零售商業（包括餐飲）共擁有連鎖商號超過500個，連鎖門店超過3萬傢。連鎖企業的零售額占本地零售總額的比重達55%，在全國居於領先地位。同時，2016年，深圳連鎖經營企業在市外新開網點近5000個，全國網點總數已超過7萬個，年銷售總額近6000億元。
“近年來，深圳商貿服務企業加速由粗放式發展向精細化經營轉變，總體上各行業擴張趨於理性，企業紛紛著力提升前臺品質、後臺能力，通過提升各環節技術含量、優化供應鏈等，改進和創新經營模式。大部分企業尤其重視電子數據交換、企業資源管理系統、商業智能、決策分析系統等信息技術的應用，目前80%以上的連鎖經營企業已基本實現內部管理的信息化。”調研報告指出。
目前深圳主要商貿服務企業正整體步入二次投資階段，在軟硬件升級、改造上投入都很大。如華強電子市場部分區域改為智能傢居和人工智能專區，租金下調至以前的一半左右。問卷統計顯示，深圳大部分商貿服務企業的主要創新投入流向信息化（77.0%）、新業態開發（53.9%）、終端升級（44.2%）和設施設備升級（38.5%）等方面。
問題：消費分流較為嚴重，企業利潤大幅下降
根據調研，轉型升級投入大，缺乏引導和支持資金；消費外溢嚴重；大型商業網點存量、增量雙高，過度競爭；行業人才供給結構性失衡、土地空間、稅收等成為制約深圳商貿服務業發展的幾大瓶頸。
“消費分流較為嚴重，影響瞭深圳商貿流通業的發展。”市經信委上述負責人說。第三方機構數據顯示，2015年深圳境外消費為1321億元，相當於社會消費品零售總額的25%。此外，電子商務快速發展，對實體銷售的分流不斷加大，而深圳缺少大型的電商交易平臺，本土傳統商貿流通企業的電子商務總體仍處於起步階段，造成瞭深圳消費外流進一步加劇。2016年深圳人均社會消費品零售總額約3萬元，占市人均可支配收入的75%，“這還不包括醫療、教育等消費。下一步（深圳本地）零售消費增長的空間有限。”
在深圳生活的人們這幾年明顯發現，各種商業購物中心多瞭起來，甚至有些地方1平方公裡內有幾個大型商場並存。調研報告稱，目前深圳已開業的購物中心達到瞭120多個，未來幾年，每年還將有多個大型商業項目入市。由於無統一規劃，且未實施大型商業網點聽證等制度，使得深圳大型商業網點存量和增量雙高，且局部分佈不合理，過度建設造成資源浪費，並導致同質化和過度競爭，加上近年人工成本、租金成本不斷上升，造成企業利潤大幅下降。其中百貨行業的平均利潤不到5%。
調查問卷顯示，對於企業運營面臨的主要問題，六成受訪企業強調“市場競爭大”，為各項因素之首。由於轉型升級投入大、新興業態處於培育期等原因，商貿服務企業希望政府能給予更多政策扶持和資金支持。報告指出，全市專門給予商貿流通業的扶持資金每年僅有市經信委3000萬元，無法滿足有效促進商貿服務業企業發展的需要，更難起到引導行業升級和激發企業創新轉型的作用。問卷統計顯示，在政策訴求方面，企業最關註稅收優惠（75.0%）和財政資金支持（48.1%）。
建議：加大政策、資金扶持力度，制定“消費回流計劃”
當前深圳商貿服務業處於轉型創新的關鍵變革階段，行業整體進入二次投入期，實體企業經營成本持續上升，創新投入大。為此，報告建議政府加大對商貿服務業的資金扶持，引導行業高效創新、良性發展。具體包括調撥促消費專項資金，撬動企業共同投入，在現有“深圳消費促進月”“深圳購物節”等基礎上，結合新消費熱點，集中開展各種主題活動，拉動消費；針對實體商貿企業的需求，專門出臺“深圳市商貿服務業轉型升級和智能發展”專項扶持政策；設立創業風險援助基金，支持新興消費和模式創新等。
針對深圳商貿服務業消費分流嚴重等情況，報告建議要培育消費新增長點，制定“消費回流計劃”。如抓好前海灣保稅港區跨境貿易電子商務特殊區域進、出口服務模式試點，大力推進前海（香港）全球商品購物中心、騰邦國際保稅跨境購物展示中心等12個重點項目建設；抓緊推進汽車整車進口口岸等經營平臺項目建設和營運工作以及平行進口汽車試點工作；鼓勵華潤萬傢、天虹商場、百佳華、歲寶等大型商超發展電子商務，探索實現更快速、更便捷的報關流程；加快建設口岸進境免稅店，合理規劃全市離境退稅商店佈局。
在改善營商環境方面，報告建議采取大型商業網點聽證制度，引導企業錯位發展。同時支持企業做大做強，比如鼓勵領軍商貿服務企業開展國內外並購，給予法律法規培訓等專項服務；出臺政策鼓勵、支持擴大連鎖經營規模，對開展連鎖經營網點建設的企業，有選擇性地予以開店補貼，引導各業態連鎖經營企業共同優化商業網點佈局；對實體和網絡零售企業運用雙方優勢創新商業模式的給予獎勵等。
在人才方面，報告建議政府設立專項扶持資金，鼓勵社會機構開展大學生從業前崗位培訓；鼓勵、支持有條件的企業、社會組織、機構、高校開展商貿服務業所需的數字化等人才培育項目。對企業培養數字化人才的培訓予以補貼，對於外來的商貿服務業數字化人才予以住房補貼、落戶積分、培訓基金等政策優惠。
數讀深圳商貿服務業發展概況
2016年，全市社會消費品零售總額達到瞭5512億元，占GDP的總量比重達28.27%。商貿服務業從業人員超過230萬人，是深圳第三產業中提供就業崗位最多的行業。
深圳已形成瞭“市級商業中心、區級商業中心、社區商業和特色商業街區”4個層級的商業體系。擁有6個市級商業中心、19個區級商業中心、10個特色商業街區，以及遍佈全市的社區商業網絡。
截至2016年底，全市零售商業（包括餐飲）共擁有連鎖商號超過500個，連鎖門店超過3萬傢。連鎖企業的零售額占本地零售總額的比重達55%，在全國居於領先地位。同時，2016年，深圳連鎖經營企業在市外新開網點近5000個，全國網點總數已超過7萬個，年銷售總額近6000億元。
存在問題
深圳缺少大型的電商交易平臺，造成瞭消費外流加劇。2016年深圳人均社會消費品零售總額約3萬元，占市人均可支配收入的75%，“這還不包括醫療、教育等消費。下一步（深圳本地）零售消費增長的空間有限。”
目前深圳已開業的購物中心達到瞭120多個，未來還將持續增加。同質化和過度競爭，加上人工成本、租金成本不斷上升，使得百貨行業的平均利潤不到5%。60%受訪商貿服務企業強調“市場競爭大”。
專傢建言
圍繞創新、質量獎勵優秀企業
在天虹商場股份有限公司董事長高書林看來，要發展深圳商貿服務業，企業、行業自身的努力非常關鍵，但政府的支持也必不可少。高書林建議，對商貿流通行業的支持，可以圍繞創新、質量展開。如可以對那些商業模式創新、業態創新的商貿流通企業給予創新獎勵；對那些食品安全、質量體系管理做得好的商貿流通企業給予支持。“深圳市、區兩級政府很多采購都是到網上去買，如果深圳零售企業做得不好，服務不到位，那可以，但事實是我們可以做好。”高書林建議深圳政府采購的零售項目可以留給深圳本土企業，支持深圳商貿零售業的發展。
增加商貿服務企業信息化補貼
深圳零售商業行業協會副秘書長謝永明認為，目前深圳零售商業面臨原有商業、盈利模式失效，品牌老化，供應鏈浪費等問題。該行業要想獲得更大的發展，需要與人工智能等更好地結合。“國際上優秀企業在信息化上的投入達到1.5%—2%，而我們零售業的投入比例不到0.1%。”謝永明認為，深圳實體企業傢應改變思維，加大企業在信息化的投入比例，他也建議政府加大對深圳商貿服務企業投入信息化的補貼比例，提升企業競爭效率。
政府可牽頭營造良好商貿氛圍
“政府多牽頭搭臺，企業更應唱好戲。”深圳面點王飲食連鎖有限公司董事長、總經理張和平建議，深圳可以學一些內地城市的做法，通過多舉辦大型購物節等商貿活動，營造好的購物環境和氣氛。同時他還建議政府給予商貿服務業資金政策扶持，促進商貿服務業連鎖總部在深圳的建立等。此外，對於那些解決就業人數多、交稅多的商貿服務企業，建議政府在稅收上予以優惠，減少企業運行成本。
京基有關負責人也建議，政府在人才引進、稅收方面應給予商貿服務行業大的支持，同時在營造好的商業氛圍上也應有所作為。他建議深圳可以借鑒香港的做法，編寫購物或美食等地圖，宣傳深圳知名品牌。
來源：南方日報
編輯：wangdc
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據瞭解，深圳目前有羅湖“金三角”商業區、福田中心商業區、南山後海商業中心、寶安中心商業區、龍城中心商業區、龍華新城商業中心6個市級商業中心；華僑城商業中心、蛇口商業中心、新安商業中心等19個區級商業中心；南山歐洲城、龍崗橫崗眼鏡城等10個特色商業街區；以及遍佈全市的社區商業網絡，滿足消費者的購物需求。
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隨著特區一體化的深入推進等，深圳的商業網點快速發展，且空間分佈趨於均衡化。數據顯示，截至2015年底，深圳全市零售、餐飲和批發網點達到瞭30.4萬個，營業總面積達6784.2萬平方米，以2015年底城市管理總人口計算，深圳人均零售和餐飲面積達3.18平方米，高於上海、香港、東京等城市的人均商業面積。2015年底，原特區外商業網點總數達22.9萬個，營業總面積4551.9萬平方米，分別占全市商業網點總數和總面積的75.3%和67.1%。
趨勢：轉型升級加快 八成連鎖企業實現內部管理信息化
電商時代的到來，使傳統的商貿零售等行業面臨巨大挑戰。深圳商貿服務企業也加快瞭轉型升級的步伐。
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值得一提的是，深圳連鎖經營發展迅速，且逐步加快向市外擴張的步伐。截至2016年底，深圳全市零售商業（包括餐飲）共擁有連鎖商號超過500個，連鎖門店超過3萬傢。連鎖企業的零售額占本地零售總額的比重達55%，在全國居於領先地位。同時，2016年，深圳連鎖經營企業在市外新開網點近5000個，全國網點總數已超過7萬個，年銷售總額近6000億元。
“近年來，深圳商貿服務企業加速由粗放式發展向精細化經營轉變，總體上各行業擴張趨於理性，企業紛紛著力提升前臺品質、後臺能力，通過提升各環節技術含量、優化供應鏈等，改進和創新經營模式。大部分企業尤其重視電子數據交換、企業資源管理系統、商業智能、決策分析系統等信息技術的應用，目前80%以上的連鎖經營企業已基本實現內部管理的信息化。”調研報告指出。
目前深圳主要商貿服務企業正整體步入二次投資階段，在軟硬件升級、改造上投入都很大。如華強電子市場部分區域改為智能傢居和人工智能專區，租金下調至以前的一半左右。問卷統計顯示，深圳大部分商貿服務企業的主要創新投入流向信息化（77.0%）、新業態開發（53.9%）、終端升級（44.2%）和設施設備升級（38.5%）等方面。
問題：消費分流較為嚴重，企業利潤大幅下降
根據調研，轉型升級投入大，缺乏引導和支持資金；消費外溢嚴重；大型商業網點存量、增量雙高，過度競爭；行業人才供給結構性失衡、土地空間、稅收等成為制約深圳商貿服務業發展的幾大瓶頸。
“消費分流較為嚴重，影響瞭深圳商貿流通業的發展。”市經信委上述負責人說。第三方機構數據顯示，2015年深圳境外消費為1321億元，相當於社會消費品零售總額的25%。此外，電子商務快速發展，對實體銷售的分流不斷加大，而深圳缺少大型的電商交易平臺，本土傳統商貿流通企業的電子商務總體仍處於起步階段，造成瞭深圳消費外流進一步加劇。2016年深圳人均社會消費品零售總額約3萬元，占市人均可支配收入的75%，“這還不包括醫療、教育等消費。下一步（深圳本地）零售消費增長的空間有限。”
在深圳生活的人們這幾年明顯發現，各種商業購物中心多瞭起來，甚至有些地方1平方公裡內有幾個大型商場並存。調研報告稱，目前深圳已開業的購物中心達到瞭120多個，未來幾年，每年還將有多個大型商業項目入市。由於無統一規劃，且未實施大型商業網點聽證等制度，使得深圳大型商業網點存量和增量雙高，且局部分佈不合理，過度建設造成資源浪費，並導致同質化和過度競爭，加上近年人工成本、租金成本不斷上升，造成企業利潤大幅下降。其中百貨行業的平均利潤不到5%。
調查問卷顯示，對於企業運營面臨的主要問題，六成受訪企業強調“市場競爭大”，為各項因素之首。由於轉型升級投入大、新興業態處於培育期等原因，商貿服務企業希望政府能給予更多政策扶持和資金支持。報告指出，全市專門給予商貿流通業的扶持資金每年僅有市經信委3000萬元，無法滿足有效促進商貿服務業企業發展的需要，更難起到引導行業升級和激發企業創新轉型的作用。問卷統計顯示，在政策訴求方面，企業最關註稅收優惠（75.0%）和財政資金支持（48.1%）。
建議：加大政策、資金扶持力度，制定“消費回流計劃”
當前深圳商貿服務業處於轉型創新的關鍵變革階段，行業整體進入二次投入期，實體企業經營成本持續上升，創新投入大。為此，報告建議政府加大對商貿服務業的資金扶持，引導行業高效創新、良性發展。具體包括調撥促消費專項資金，撬動企業共同投入，在現有“深圳消費促進月”“深圳購物節”等基礎上，結合新消費熱點，集中開展各種主題活動，拉動消費；針對實體商貿企業的需求，專門出臺“深圳市商貿服務業轉型升級和智能發展”專項扶持政策；設立創業風險援助基金，支持新興消費和模式創新等。
針對深圳商貿服務業消費分流嚴重等情況，報告建議要培育消費新增長點，制定“消費回流計劃”。如抓好前海灣保稅港區跨境貿易電子商務特殊區域進、出口服務模式試點，大力推進前海（香港）全球商品購物中心、騰邦國際保稅跨境購物展示中心等12個重點項目建設；抓緊推進汽車整車進口口岸等經營平臺項目建設和營運工作以及平行進口汽車試點工作；鼓勵華潤萬傢、天虹商場、百佳華、歲寶等大型商超發展電子商務，探索實現更快速、更便捷的報關流程；加快建設口岸進境免稅店，合理規劃全市離境退稅商店佈局。
在改善營商環境方面，報告建議采取大型商業網點聽證制度，引導企業錯位發展。同時支持企業做大做強，比如鼓勵領軍商貿服務企業開展國內外並購，給予法律法規培訓等專項服務；出臺政策鼓勵、支持擴大連鎖經營規模，對開展連鎖經營網點建設的企業，有選擇性地予以開店補貼，引導各業態連鎖經營企業共同優化商業網點佈局；對實體和網絡零售企業運用雙方優勢創新商業模式的給予獎勵等。
在人才方面，報告建議政府設立專項扶持資金，鼓勵社會機構開展大學生從業前崗位培訓；鼓勵、支持有條件的企業、社會組織、機構、高校開展商貿服務業所需的數字化等人才培育項目。對企業培養數字化人才的培訓予以補貼，對於外來的商貿服務業數字化人才予以住房補貼、落戶積分、培訓基金等政策優惠。
數讀深圳商貿服務業發展概況
2016年，全市社會消費品零售總額達到瞭5512億元，占GDP的總量比重達28.27%。商貿服務業從業人員超過230萬人，是深圳第三產業中提供就業崗位最多的行業。
深圳已形成瞭“市級商業中心、區級商業中心、社區商業和特色商業街區”4個層級的商業體系。擁有6個市級商業中心、19個區級商業中心、10個特色商業街區，以及遍佈全市的社區商業網絡。
截至2016年底，全市零售商業（包括餐飲）共擁有連鎖商號超過500個，連鎖門店超過3萬傢。連鎖企業的零售額占本地零售總額的比重達55%，在全國居於領先地位。同時，2016年，深圳連鎖經營企業在市外新開網點近5000個，全國網點總數已超過7萬個，年銷售總額近6000億元。
存在問題
深圳缺少大型的電商交易平臺，造成瞭消費外流加劇。2016年深圳人均社會消費品零售總額約3萬元，占市人均可支配收入的75%，“這還不包括醫療、教育等消費。下一步（深圳本地）零售消費增長的空間有限。”
目前深圳已開業的購物中心達到瞭120多個，未來還將持續增加。同質化和過度競爭，加上人工成本、租金成本不斷上升，使得百貨行業的平均利潤不到5%。60%受訪商貿服務企業強調“市場競爭大”。
專傢建言
圍繞創新、質量獎勵優秀企業
在天虹商場股份有限公司董事長高書林看來，要發展深圳商貿服務業，企業、行業自身的努力非常關鍵，但政府的支持也必不可少。高書林建議，對商貿流通行業的支持，可以圍繞創新、質量展開。如可以對那些商業模式創新、業態創新的商貿流通企業給予創新獎勵；對那些食品安全、質量體系管理做得好的商貿流通企業給予支持。“深圳市、區兩級政府很多采購都是到網上去買，如果深圳零售企業做得不好，服務不到位，那可以，但事實是我們可以做好。”高書林建議深圳政府采購的零售項目可以留給深圳本土企業，支持深圳商貿零售業的發展。
增加商貿服務企業信息化補貼
深圳零售商業行業協會副秘書長謝永明認為，目前深圳零售商業面臨原有商業、盈利模式失效，品牌老化，供應鏈浪費等問題。該行業要想獲得更大的發展，需要與人工智能等更好地結合。“國際上優秀企業在信息化上的投入達到1.5%—2%，而我們零售業的投入比例不到0.1%。”謝永明認為，深圳實體企業傢應改變思維，加大企業在信息化的投入比例，他也建議政府加大對深圳商貿服務企業投入信息化的補貼比例，提升企業競爭效率。
政府可牽頭營造良好商貿氛圍
“政府多牽頭搭臺，企業更應唱好戲。”深圳面點王飲食連鎖有限公司董事長、總經理張和平建議，深圳可以學一些內地城市的做法，通過多舉辦大型購物節等商貿活動，營造好的購物環境和氣氛。同時他還建議政府給予商貿服務業資金政策扶持，促進商貿服務業連鎖總部在深圳的建立等。此外，對於那些解決就業人數多、交稅多的商貿服務企業，建議政府在稅收上予以優惠，減少企業運行成本。
京基有關負責人也建議，政府在人才引進、稅收方面應給予商貿服務行業大的支持，同時在營造好的商業氛圍上也應有所作為。他建議深圳可以借鑒香港的做法，編寫購物或美食等地圖，宣傳深圳知名品牌。
來源：南方日報
編輯：wangdc
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